AI trong Bất động sản ở bài viết này sẽ tập trung vào các vấn đề sau:

1. Gợi ý tài sản phù hợp cho khách hàng (dựa trên hành vi, nhu cầu, dữ liệu thị trường)
2. Tự động hóa phản hồi và chatbot trong quy trình bán hàng và chăm sóc khách hàng

Ứng dụng AI trong lĩnh vực bất động sản

Giới thiệu

Trí tuệ nhân tạo (AI) đang tạo ra những thay đổi sâu rộng trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Từ việc cá nhân hóa trải nghiệm tìm kiếm nhà đất cho đến tự động hóa chăm sóc khách hàng, AI giúp các doanh nghiệp hiểu rõ nhu cầu khách hàng hơn và nâng cao hiệu quả giao dịch. Thống kê cho thấy việc tìm kiếm nhà trực tuyến đã trở thành tiêu chuẩn – tại Mỹ, năm 2023 có gần 100 triệu lượt truy cập mỗi tháng vào 3 nền tảng BĐS hàng đầu, và 97% người mua nhà sử dụng kênh online để tìm kiếm. Do đó, các công ty BĐS đang tích cực ứng dụng AI nhằm đề xuất bất động sản phù hợp hơn cho khách hàng và vận hành chatbot tự động phục vụ 24/7, mang lại trải nghiệm thuận tiện, hiện đại.

Nội dung dưới đây tập trung vào hai ứng dụng chính của AI trong BĐS: (1) Hệ thống gợi ý BĐS được cá nhân hóa theo từng khách hàng; (2) Chatbot và trợ lý ảo tự động phản hồi, hỗ trợ chăm sóc khách hàng và bán hàng trong BĐS. Mỗi phần bao gồm giải thích ngắn gọn, ví dụ thực tế từ các doanh nghiệp và bảng tóm tắt so sánh các giải pháp tiêu biểu.

AI gợi ý bất động sản phù hợp cho khách hàng

AI giúp phân tích dữ liệu lớn về hành vi người dùng, nhu cầu và xu hướng thị trường để đề xuất các bất động sản “may đo” theo từng khách hàng. Các thuật toán học máy (machine learning) có thể xem xét lịch sử tìm kiếm, tài sản đã xem, các tiêu chí ưa thích của khách hàng, thậm chí những sở thích ngầm định (ví dụ: thích nhà gần công viên, phong cách thiết kế hiện đại, v.v.) mà khách chưa nêu rõ, để đưa ra gợi ý phù hợp nhất. Nhờ đó, người mua nhanh chóng tiếp cận được các lựa chọn sát nhu cầu hơn thay vì phải lọc duyệt thủ công hàng ngàn tin rao.

Đặc biệt, AI cho phép tìm kiếm và đề xuất bằng ngôn ngữ tự nhiên. Thay vì bó buộc trong các bộ lọc cứng (diện tích, giá, phòng ngủ), khách hàng có thể mô tả ngôi nhà mong muốn như cách họ trò chuyện hàng ngày. Ví dụ, Zillow – trang web BĐS hàng đầu – đã tích hợp công cụ tìm kiếm AI, cho phép người dùng nhập câu truy vấn như “nhà kiểu Victorian có sân rộng ở San Francisco, tầm giá 800.000 USD”. AI sẽ hiểu ý định và hiển thị các bất động sản khớp với nhiều đặc điểm cụ thể đó. Theo Jenny Arden, giám đốc thiết kế của Zillow, công cụ tìm kiếm ngôn ngữ tự nhiên này là “một bước đột phá, giúp rút ngắn quá trình săn nhà vốn dài và căng thẳng, mang lại kết quả phù hợp một cách đơn giản, trực quan”. Tương tự, Redfin và nhiều sàn BĐS khác đã cho ra mắt plugin AI hội thoại, tích hợp với ChatGPT, cho phép khách hàng diễn đạt tiêu chí mua nhà bằng lời nói tự nhiên để nhận được danh sách gợi ý tương ứng.

Một ưu điểm lớn khác của AI là khả năng phân tích dữ liệu thị trường theo thời gian thực. Thuật toán có thể cập nhật giá cả, tồn kho, xu hướng khu vực và đối chiếu với nhu cầu cá nhân để gợi ý những tài sản đúng thời điểm, đúng giá trị. Chẳng hạn, AI có thể nhận ra khu vực nào đang “hot” hoặc căn nào có giá tốt hơn mặt bằng, từ đó tư vấn cho khách trước khi họ tự nhận ra. Zillow nổi tiếng với công cụ Zestimate dùng mạng nơ-ron phân tích hàng triệu bức ảnh và dữ liệu nhà để ước tính giá trị BĐS với sai số trung bình chỉ ~2.4%. Công cụ định giá thông minh này giúp người mua/bán nắm được giá trị thực và nhận diện các bất động sản được định giá hấp dẫn, hỗ trợ cho việc ra quyết định và lọc gợi ý.

Ví dụ ứng dụng AI cá nhân hóa đề xuất BĐS

• Trulia (Mỹ): Nền tảng này sử dụng AI để “học” khẩu vị của người dùng. Thuật toán theo dõi các loại nhà, khu vực, từ khóa mà mỗi người hay xem, càng dùng nhiều thì AI càng hiểu chi tiết hơn. Dựa trên hồ sơ sở thích đó, Trulia sẽ gợi ý các BĐS mà những người dùng có gu tương tự đã từng quan tâm trước đây. Nhờ đó, trải nghiệm duyệt tin được tùy biến cho mỗi cá nhân, giúp họ khám phá được nhà phù hợp ngay cả khi không biết rõ nên tìm gì.
• Redfin (Mỹ): Công ty môi giới trực tuyến Redfin đã tự động hóa hoàn toàn quy trình đề xuất nhà bằng một công cụ AI “matchmaker” (mai mối BĐS). Hệ thống này phân tích hành vi người dùng trên site và so khớp với dữ liệu nhà đang bán để đưa ra danh sách gợi ý. Thống kê cho thấy thuật toán “hiểu” sở thích khách hàng còn hơn chính họ – người dùng nhấp vào gợi ý từ AI nhiều hơn so với những BĐS trùng tiêu chí họ tự lọc thủ công. Điều này chứng tỏ gợi ý AI vừa sát với nhu cầu thực tế, vừa mở rộng tầm nhìn cho khách, giúp họ không bỏ lỡ lựa chọn phù hợp chỉ vì thiết lập tìm kiếm ban đầu quá hẹp.
• Zillow (Mỹ): Bên cạnh định giá nhà bằng AI, Zillow còn triển khai tính năng tìm kiếm bằng hội thoại tự nhiên trên ứng dụng di động. Người mua có thể gõ mô tả chi tiết về ngôi nhà mơ ước, sau đó AI sẽ diễn giải và trả về các kết quả phù hợp thay vì buộc họ chọn lọc thủ công từng tiêu chí. Zillow cho biết thuật toán đề xuất BĐS của họ dựa trên phân tích bộ dữ liệu khổng lồ (vị trí, đặc điểm nhà, xu hướng giá…) và đối sánh với ưu tiên người mua, nhờ đó nâng cao hành trình tìm nhà của khách hàng.
• OneHome (CoreLogic) (Mỹ – Canada): Đây là nền tảng dành cho môi giới, ứng dụng AI để ghép khách hàng với ngôi nhà phù hợp. OneHome tổng hợp tiêu chí của người mua do các agent nhập vào, sau đó liên tục cập nhật nguồn nhà bán và chủ động thông báo khi có căn “hợp gu”. Hệ thống này phổ biến đến mức hơn 1,2 triệu môi giới tại Bắc Mỹ đang sử dụng nhằm rút ngắn thời gian tìm nguồn nhà cho khách.
• OJO Labs (Mỹ): Startup này phát triển chatbot tích hợp AI cho phép người mua nhà trò chuyện, nêu sở thích và nhận danh sách bất động sản gợi ý tương ứng. Nói cách khác, OJO đóng vai trò “trợ lý mua nhà” cá nhân, cung cấp các đề xuất nhà đất dựa trên ưu tiên của từng khách hàng thông qua tương tác hội thoại thân thiện. Giải pháp của OJO giúp các đại lý BĐS nuôi dưỡng khách tiềm năng: AI thu thập dữ liệu về hành vi tìm kiếm, sau đó hỗ trợ môi giới gửi đúng nhà, đúng thời điểm khi khách sẵn sàng giao dịch.

Bảng: Một số hệ thống đề xuất BĐS cá nhân hóa nổi bật

(Bảng trên liệt kê các ví dụ tiêu biểu về cách AI được ứng dụng để đề xuất BĐS phù hợp cho khách hàng. Nhiều nền tảng khác như HouseCanary, Localize, v.v. cũng đang phát triển công cụ tương tự, tận dụng ML phân tích dữ liệu để “đoán” đúng căn nhà khách cần.)

AI trong tự động hóa phản hồi và chatbot bất động sản

Bên cạnh việc gợi ý sản phẩm, AI còn đóng vai trò như một “trợ lý ảo” chăm sóc khách hàng trong BĐS. Các chatbot thông minh được tích hợp trên website, ứng dụng, mạng xã hội hay nền tảng nhắn tin giúp tự động trả lời câu hỏi, hướng dẫn thủ tục, đặt lịch xem nhà và thậm chí nuôi dưỡng khách hàng tiềm năng – tất cả đều hoạt động liên tục 24/7. Điều này đặc biệt hữu ích trong BĐS, khi mà khách hàng thường có nhiều thắc mắc (vị trí, giá cả, pháp lý, quy trình mua bán, v.v.) và đòi hỏi phản hồi nhanh. Một nghiên cứu chỉ ra chatbot có thể tự động giải đáp đến 69% các câu hỏi thông thường từ khách hàng một cách chính xác. Không những vậy, do không bị giới hạn thời gian, chatbot có thể phục vụ khách bất kể 3 giờ chiều hay 3 giờ sáng, lấp khoảng trống ngoài giờ hành chính của môi giới.

Những kịch bản sử dụng chatbot phổ biến trong BĐS gồm: trả lời FAQ (giải đáp nhanh về dự án, tình trạng căn nhà, thủ tục giấy tờ), hướng dẫn tham quan ảo (gửi hình ảnh, video 360º của bất động sản), hỗ trợ tìm kiếm qua chat (hỏi nhu cầu và đề xuất nhà phù hợp), chăm sóc sau bán hàng (hỗ trợ cư dân mới, bảo trì, gia hạn hợp đồng thuê), và chuyển tiếp thông tin cho nhân viên khi gặp yêu cầu phức tạp. Chẳng hạn, chatbot có thể phỏng vấn sơ bộ khách hàng tiềm năng (về ngân sách, thời gian dự định mua, nhu cầu vay vốn…) rồi chấm điểm mức độ “nóng” của lead. Những khách nào sẵn sàng giao dịch sẽ được chatbot đặt lịch hẹn hoặc thông báo đến nhân viên phụ trách ngay, giúp đội ngũ kinh doanh tập trung vào khách chất lượng. Ngược lại, các lead chưa sẵn sàng sẽ được chatbot tiếp tục giữ liên lạc (gửi thông tin thị trường, gợi ý nhà mới về) để nuôi dưỡng dần dần. Nhờ sự kiên trì và nhất quán của AI, không một khách hàng nào bị bỏ quên, cải thiện tỷ lệ chuyển đổi và sự hài lòng của khách.

Ví dụ nền tảng chatbot & trợ lý ảo trong BĐS

• EliseAI (Mỹ): Nền tảng AI này cung cấp trợ lý ảo cho mảng quản lý bất động sản cho thuê. Chatbot của EliseAI có thể trò chuyện qua email, tin nhắn, webchat thậm chí gọi điện với khách thuê nhà và cư dân hiện hữu. Nó tự động xử lý nhiều tác vụ như trả lời câu hỏi về bất động sản, kiểm tra tình trạng còn trống, lên lịch xem nhà, tiếp nhận yêu cầu bảo trì và nhắc nhở gia hạn hợp đồng. Điểm đặc biệt là chatbot được huấn luyện trên dữ liệu hội thoại thực tế và biết chuyển tiếp cho nhân viên con người khi gặp tình huống phức tạp. Với EliseAI, các chủ cho thuê quy mô lớn có thể quản lý hàng nghìn yêu cầu từ khách thuê một cách trôi chảy mà không cần mở rộng đội ngũ hỗ trợ. (EliseAI vừa gọi vốn 75 triệu USD năm 2024, đạt định giá 1 tỷ USD – cho thấy tiềm năng của AI trong lĩnh vực này).
• Structurely (Aisa Holmes) (Mỹ): Đây là chatbot được thiết kế riêng cho môi giới BĐS với vai trò như một “trợ lý kinh doanh” ảo. Aisa Holmes tích hợp với hơn 60 nguồn lead trực tuyến (các trang như Zillow, Realtor.com, Facebook, v.v.) để ngay lập tức nhắn tin theo kịch bản cho mọi khách hàng tiềm năng mới vào phễu. Chatbot sẽ chủ động đặt câu hỏi nhằm đánh giá nhu cầu (ví dụ: “Anh/chị dự định mua nhà trong bao lâu?”, “Ngân sách tầm bao nhiêu?”, “Đã có sẵn tài chính hay cần vay?”…). Dựa trên câu trả lời, hệ thống xác định mức độ tiềm năng của khách, lưu trữ thông tin vào hồ sơ CRM và tiếp tục tương tác định kỳ nếu khách chưa sẵn sàng. Quan trọng là Aisa Holmes phản hồi gần như tức thì, 24/7 – một lợi thế lớn khi theo thống kê có tới 45% người liên hệ trên web BĐS không hề được phản hồi và thời gian chờ trung bình là 15 giờ. Việc ứng dụng AI như Structurely giúp các nhóm bán hàng tăng tỷ lệ chuyển đổi lead và tiết kiệm thời gian đáng kể, tập trung nhân lực vào khâu chốt giao dịch.
• Ylopo (Raiya) (Mỹ): Ylopo là nền tảng tiếp thị số cho BĐS, tích hợp chatbot AI qua tin nhắn văn bản (SMS) và trợ lý giọng nói. Chatbot Raiya của Ylopo sẽ tự động nhắn tin với khách tiềm năng theo kịch bản soạn sẵn (giới thiệu, hỏi nhu cầu, gửi link nhà phù hợp) và duy trì tương tác lâu dài để “giữ ấm” mối quan hệ. Theo công bố, AI nhắn tin của Ylopo đã thực hiện trên 25 triệu cuộc hội thoại với người dùng, đạt tỷ lệ phản hồi tới 48% – cao vượt trội so với email marketing truyền thống. Bên cạnh đó, AI Voice hoạt động như tổng đài viên ảo, sẵn sàng nhận cuộc gọi hay gọi ra cho khách hàng mọi lúc, kể cả ngoài giờ. Sự kết hợp đa kênh này giúp các công ty BĐS theo sát được khách hàng trên nhiều phương tiện khác nhau, tăng khả năng chuyển đổi giao dịch.
• Porta da Frente Christie’s (Bồ Đào Nha): Đây là một ví dụ điển hình về thành công thực tế khi ứng dụng chatbot AI trong bán hàng BĐS. Porta da Frente (một công ty môi giới danh tiếng, đối tác của Christie’s) đã triển khai trợ lý ảo AI do startup Israel eSelf AI cung cấp. Kết quả thật ấn tượng: chỉ sau một năm áp dụng, công ty đạt doanh số 100 triệu USD từ các khách hàng tiềm năng do AI nuôi dưỡng. Chatbot AI này hoạt động như một “môi giới ảo” luôn túc trực, có thể giao tiếp lưu loát cả ngày đêm. Khi khách hàng tương tác với trợ lý AI, hệ thống sẽ yêu cầu cung cấp tiêu chí mong muốn (khu vực, mức giá, số phòng ngủ, v.v.) rồi tự động tìm các bất động sản phù hợp trong hơn 5.000 nhà đất mà công ty quản lý. Khách hàng có thể xem nhà qua chuyến tham quan ảo do AI hướng dẫn, được cung cấp đầy đủ hình ảnh, video và thông tin chi tiết về từng bất động sản. Nhờ trợ lý AI này, khách quốc tế của công ty (từ Mỹ, Brazil…) cũng được phục vụ ngay lập tức, bất kể chênh lệch múi giờ, nâng cao rõ rệt trải nghiệm dịch vụ. CEO João Cília nhận định “đại lý AI” đã đem lại đột phá trong cách họ phân phối BĐS, đến mức ông tin rằng nếu nhân rộng, AI có thể thay thế nhiều môi giới truyền thống và giảm chi phí giao dịch trong tương lai.
• Zillow & Redfin (Mỹ): Các “ông lớn” BĐS trực tuyến cũng không đứng ngoài xu hướng chatbot AI. Zillow đã ra mắt plugin ChatGPT (giai đoạn alpha) cho phép người dùng trò chuyện tự nhiên với AI để tìm kiếm nhà đất trên cơ sở dữ liệu Zillow. Công cụ này được tích hợp các cơ chế kiểm duyệt nhằm giảm thiểu thông tin sai lệch và phản hồi không phù hợp, đồng thời tận dụng sức mạnh AI để hiểu ý định người hỏi tốt hơn. Redfin cũng tích hợp AI hội thoại tương tự: người dùng có thể nhập câu hỏi mô tả (ví dụ: “tôi cần nhà phố 2 phòng ngủ có ban công hoặc sân, khu vực tiện đi bộ, nhiều quán cà phê, tầm giá dưới $400k”) và plugin AI của Redfin sẽ trả về ngay các danh sách phù hợp với yêu cầu phức tạp đó. Những bước đi này cho thấy các doanh nghiệp BĐS đang tận dụng mô hình ngôn ngữ lớn (LLM) để nâng cấp trải nghiệm tìm kiếm và chăm sóc khách hàng lên tầm cao mới.

Bảng: So sánh một số giải pháp chatbot AI tiêu biểu trong BĐS

(Bảng trên liệt kê các nền tảng chatbot AI nổi bật trong BĐS cùng chức năng chính và ví dụ ứng dụng. Tùy mục tiêu, doanh nghiệp BĐS có thể chọn giải pháp phù hợp: chatbot chuyên cho thuê nhà, cho môi giới bán nhà, nền tảng marketing hay tận dụng trực tiếp các mô hình AI tạo sinh như ChatGPT.)

Kết luận

AI đang dần trở thành “trợ thủ đắc lực” trong ngành bất động sản, cá nhân hóa cách khách hàng tìm kiếm và tự động hóa dịch vụ chăm sóc khách. Nhờ phân tích dữ liệu hành vi và thị trường, các hệ thống đề xuất thông minh có thể đưa đúng tài sản đến đúng người, rút ngắn thời gian tìm kiếm và nâng cao tỷ lệ giao dịch thành công. Song song đó, chatbot và trợ lý ảo AI giúp mở rộng khả năng phục vụ 24/7, tương tác tức thì và tiết kiệm nguồn lực cho doanh nghiệp. Những ví dụ thực tế từ các công ty tiên phong cho thấy AI có thể “hiểu” khách hàng hơn, bán hàng giỏi hơn và thậm chí đảm nhiệm nhiều công việc mà trước đây cần đến con người – từ tư vấn, dẫn tour đến chăm sóc sau bán.

Tuy nhiên, việc ứng dụng AI cũng đặt ra thách thức về độ chính xác thông tin và trải nghiệm tự nhiên. Các mô hình ngôn ngữ lớn cần được kiểm soát để tránh sai sót hoặc phản hồi không phù hợp. Đồng thời, kết hợp nhịp nhàng giữa AI và con người là chìa khóa: AI lo tác vụ lặp lại, sàng lọc, còn chuyên gia BĐS sẽ tập trung vào những tương tác mang tính quyết định và xây dựng niềm tin với khách hàng.

Nhìn chung, AI đã và đang tái định hình ngành BĐS theo hướng thông minh hơn và lấy khách hàng làm trung tâm hơn. Trong tương lai gần, những doanh nghiệp biết tận dụng sức mạnh AI một cách hiệu quả (kết hợp dữ liệu lớn, thuật toán học sâu và kinh nghiệm thực tiễn) sẽ có lợi thế dẫn đầu trên thị trường BĐS đầy cạnh tranh. Việc đón đầu xu hướng AI không chỉ nâng cao hiệu quả kinh doanh mà còn mang đến trải nghiệm tốt hơn cho người mua, người bán và các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Tài liệu tham khảo: Các thông tin và ví dụ trong báo cáo được tổng hợp từ nhiều nguồn uy tín về công nghệ và BĐS, bao gồm: bài viết chuyên ngành, trang tin công nghệ, báo cáo doanh nghiệp và phỏng vấn chuyên gia. Một số nguồn tiêu biểu: BuiltIn, TechCrunch, Numalis, Serviceform, cùng các bài báo quốc tế và Việt Nam như VnExpress. Các dẫn chứng cụ thể đã được trích dẫn trực tiếp ngay trong nội dung để tiện kiểm chứng.